C'est une conséquence malheureuse d'un marché immobilier chaud que tout le monde et son chien veut devenir un agent immobilier. Cela signifie que notre passionnant marché immobilier de Costa Ballena est actuellement rempli d'agents immobiliers amateurs qui ne savent pas comment faire une analyse comparative de marché correcte pour leurs clients. C'est un mauvais service rendu à la fois aux vendeurs et aux acheteurs de biens immobiliers à Dominical, Uvita et Ojochal. Combien d'argent laissez-vous sur la table en tant que vendeur ? Obtenez-vous le meilleur rapport qualité/prix en tant qu'acheteur ? Lisez ce qui suit pour découvrir ce que vous avez manqué.
Comprendre le marché immobilier local
À Osa Tropical Properties, notre équipe d'agents immobiliers est composée de vétérans du marché immobilier de Costa Ballena, opérant dans la région de Costa Ballena depuis 2005. Nous avons tous travaillé dans l'immobilier au Costa Rica pendant un certain nombre d'années et nous avons vu les nombreux pics et creux de notre marché immobilier local. Nous savons que les prix changent et qu'une analyse comparative du marché est un outil important pour déterminer la valeur marchande actuelle d'une maison.
Notre bureau a vendu de nombreuses inscriptions plusieurs fois et nous ne fixons jamais le prix d'une inscription deux fois de la même manière. Nous ne prenons pas non plus en compte le prix d'achat et de vente d'une propriété dans le passé. Les prix de vente antérieurs sont intéressants pour comprendre les changements survenus sur le marché au cours des saisons passées, mais ils ne peuvent pas nous dire quel devrait être le prix d'une inscription aujourd'hui.
Qu'est-ce qu'une analyse comparative du marché ?
Une analyse comparative du marché, communément abrégée en CMA, est un rapport préparé par un agent immobilier pour aider un vendeur à déterminer la valeur marchande actuelle d'une propriété. Le rapport analyse au moins trois propriétés similaires à celle en question, vendues récemment. Celles-ci sont choisies en fonction de leurs similitudes de taille, d'emplacement, d'âge et de qualité.
Les AMC comprennent des descriptions et des points de données pour les propriétés comparables (appelées "comps" en abrégé) qui aident les vendeurs à déterminer la juste valeur marchande de leur propriété. Les comparables les plus précis sont généralement vendus au cours des trois à six derniers mois. Sur les marchés immobiliers plus lents, il peut être difficile de trouver des comparables récemment vendus.
Les inscriptions en cours ne sont généralement pas prises en compte dans l'évaluation de la valeur marchande parce qu'elles peuvent être mal évaluées. Il n'y a aucun moyen de connaître la valeur marchande actuelle d'une maison avant qu'elle ne soit vendue. C'est particulièrement vrai pour les inscriptions qui sont en vente depuis plus de six mois dans un marché chaud comme le nôtre. Si une inscription ne se vend pas aujourd'hui, c'est généralement lié au prix, le plus souvent.
Cependant, les inscriptions en cours sont intéressantes à inclure dans une analyse comparative du marché à Costa Ballena car elles montrent au vendeur quelle est sa concurrence et comment les autres ont choisi de positionner leurs inscriptions aujourd'hui. Cela donnera un aperçu de ce que type des offres à attendre et si le marché immobilier est à égalité avec des annonces vendues comparables.
Osa Tropical Properties CMAs
Lorsqu'un vendeur demande à un agent immobilier ( Osa Tropical Properties ) d'évaluer son bien, nous fixons un rendez-vous pour visiter la propriété. Nous prenons des notes et des photos afin de pouvoir rentrer chez nous et commencer nos recherches. Nous ne donnons jamais de prix ni même d'estimation lors de l'inscription. Il est essentiel que nous consacrions du temps à la recherche de comparables. Nous n'apportons pas non plus d'ordinateur portable et ne faisons pas de recherches sur place, car cela demande du temps et de la précision.
Votre agent Osa Tropical Properties compilera une liste de comps basée sur les critères suivants afin de préparer une analyse comparative du marché pour vous. Cette liste comprendra des éléments tels que la date de vente, l'emplacement, la taille, l'année de construction, la qualité de la construction, les taxes et les frais. Le prix au pied carré peut également être inclus. Tous les facteurs entre les comparaisons doivent être presque égaux.
Bien sûr, il n'y a pas deux maisons identiques, c'est pourquoi les agents se rapprocheront le plus possible de la maison en question, puis ajusteront si nécessaire pour faire une recommandation éclairée quant à la valeur de la maison. Dans notre marché immobilier diversifié du Pacifique Sud du Costa Rica, il existe une myriade de différences nuancées entre chaque inscription sur le marché. Le Costa Rica est un pays où les gens viennent construire leur maison de rêve au paradis. Ceux dont les rêves changent avec le temps espèrent que quelqu'un d'autre voudra acheter leurs rêves pour la valeur qu'ils pensent que leur propriété a. Cependant, la vraie valeur du marché populaire a un chiffre et on peut la trouver en faisant une analyse comparative du marché.
En tant qu'experts immobiliers locaux, nous avons accès à plus de détails sur le marché qu'un profane. Nous avons accès à des informations supplémentaires que les acheteurs n'ont pas forcément. Par exemple, si un agent d'ANP constate qu'une propriété comparable s'est vendue à un prix inhabituellement élevé, il peut appeler l'agent inscripteur pour en connaître la raison - peut-être les frais de clôture du vendeur ont-ils joué un rôle dans ce prix élevé. Ou encore, si une propriété s'est vendue moins cher que prévu, c'est peut-être parce qu'elle a été vendue à un acheteur au comptant qui était prêt à conclure rapidement.
Chaque marché immobilier individuel est unique, et les agents immobiliers compétents savent comment ajuster les prix pour tenir compte des différences entre les maisons qui ont plus ou moins de valeur dans votre région spécifique. Nous savons également quels quartiers et quels types de maisons sont les plus demandés. Et dans le marché chaud d'aujourd'hui, le prix sera souvent légèrement plus élevé que ce que dicte notre analyse du marché, car l'intérêt pour l'immobilier de Costa Ballena augmente rapidement.
Agents immobiliers amateurs à Costa Ballena
Certains agents fixent des prix trop élevés ou trop bas parce qu'ils n'ont pas effectué d'évaluation de la valeur marchande et ne connaissent donc pas la valeur marchande réelle des propriétés à l'heure actuelle. Les agents immobiliers qui entrent dans une maison et prétendent connaître la valeur marchande exacte en la regardant simplement trompent le vendeur. Ils savent peut-être ce que coûte la construction d'une maison ou comment estimer la valeur de l'ameublement. Mais ils ne savent pas ce que le marché est prêt à payer pour une propriété au Costa Rica aujourd'hui sans regarder les annonces comparables qui ont été vendues récemment.
C'est une bonne chose de vendre une propriété rapidement, mais il y a une chose que l'on appelle " trop vite " dans un marché chaud. Aujourd'hui, les vendeurs de propriétés à Costa Ballena sont approchés par des agents immobiliers qui disent qu'ils ont des acheteurs pour leur maison et suggèrent un prix pour la mettre en vente. Et ce prix peut sembler bon par rapport à ce que le propriétaire de la propriété a payé pour celle-ci. Cependant, sans faire une analyse comparative du marché, un agent ne peut pas connaître l'évaluation correcte du marché de but en blanc.
Les CMA sont une preuve de travail
Si un agent immobilier vous propose des acheteurs pour votre propriété sans vous montrer la preuve de son travail pour savoir comment il est arrivé à son prix d'offre, vous pouvez être sûr qu'il travaille pour ses acheteurs plutôt que pour vous en tant que vendeur potentiel.
Tu te souviens du cours de maths ? Vous devez montrer la preuve de votre travail ! Le travail d'un agent immobilier consiste à comprendre l'économie du marché immobilier et à l'expliquer à ses clients. Il doit montrer les inscriptions comparables ainsi que ce que le vendeur gagnera s'il vend au prix recommandé par l'agent immobilier, y compris tous les coûts encourus lors de la vente, et donner un total net que le vendeur peut espérer.
Depuis que notre bureau publie des rapports trimestriels sur le marché, nous savons que les propriétés se vendent en moyenne à 95 % de leur prix d'inscription dans cette région, les meilleures inscriptions se vendant à près de 100 % (et parfois plus). Cela nous indique que les inscriptions les plus populaires sont sous-évaluées, et il y a peut-être une raison à cela. Les promoteurs peuvent vouloir vendre rapidement pour avoir plus de capital à réinvestir. Mais la plupart des biens immobiliers au Costa Rica ont été achetés en espèces et les vendeurs sont généralement heureux d'attendre quelques mois la meilleure offre, car les acheteurs les plus raisonnables auront besoin de temps pour se rendre au Costa Rica et visiter la propriété.
CMA pour les acheteurs
Les AMC sont un outil important dans le processus d'achat d'une maison. Sans une AMC bien préparée, vous risquez de payer trop cher une maison, qui est probablement votre plus gros investissement. Le fait de surpayer une maison peut vous empêcher d'obtenir un bon rendement sur votre investissement lorsque vous la vendrez par la suite.
Si vous travaillez avec un agent immobilier agréé au Costa Rica, il peut vous fournir un CMA pour chaque maison sur laquelle vous êtes intéressé à faire une offre au cours de votre processus d'achat. Notre équipe d'agents le fera généralement sans même que vous le demandiez. Cela fait partie de notre travail de vous aider à déterminer le meilleur prix d'offre pour une maison, une entreprise ou un terrain au Costa Rica.
Si vous ne travaillez pas actuellement avec un agent, vous pouvez en trouver un sur notre page d'agentsOsa Tropical Properties . Cette page utile vous permet de découvrir les différents membres de notre équipe et de voir lequel correspond le mieux à votre personnalité. Chacun d'entre eux vous proposera d'excellentes AMC réalisées dans leur propre style. De plus, vous pouvez lire les avis d'autres acheteurs et vendeurs sur nos agents.
