Pacifique Sud Costa Rica Rapport sur le marché immobilier pour le 3ème trimestre 2022

Le marché immobilier du Costa Rica du Pacifique Sud continue de prospérer au cours du troisième trimestre (juillet, août et septembre) de 2022. Plus de personnes visitent notre région et séjournent dans des locations de vacances. La construction a connu une croissance exponentielle alors que l'inventaire des propriétés clés en main s'amenuise et que davantage d'acheteurs achètent des terrains et construisent de nouvelles maisons à mesure que de nouveaux entrepreneurs arrivent dans cette région. De plus, notre bureau a noté qu'il semble que la valeur moyenne des propriétés soit à son plus haut niveau depuis environ 15 ans.

Avec l'essor du travail à distance, les gens choisissent de s'installer dans des régions qui leur apportent de la joie plutôt que de s'installer quelque part à cause du travail. L'invitation du Costa Rica à délivrer un visa de nomade numérique rend ce processus plus simple et ouvre la porte à davantage de travailleurs à distance pour qu'ils s'installent dans notre destination côtière. L'arrivée de la fibre optique à haut débit dans la plupart des quartiers de Costa Ballena au cours de l'année dernière a changé la donne et fait croître considérablement les marchés immobiliers de Dominical, Uvita, Ojochal et des environs.  

Une bonne façon d'analyser si un marché est en croissance est de jeter un coup d'œil sur le modèle de migration nette, ou combien de personnes quittent le pays par rapport à celles qui y entrent. Costa Ballena se trouve dans un schéma de migration nette positif, c'est-à-dire que nous voyons plus de gens arriver que partir, ce qui crée une demande accrue. 

Résultats du marché du troisième trimestre pour l'immobilier de Costa Ballena

Quatre-vingt-six nouvelles inscriptions sont arrivées sur le marché au troisième trimestre de 2022 et soixante-douze inscriptions ont fait l'objet d'offres fructueuses dans la région de Costa Ballena à cette époque. Parmi ces transactions, 53 ont été conclues au cours de ce trimestre pour un total de plus de 51 millions de dollars, ce qui est le total le plus élevé pour le troisième trimestre que nous avons enregistré, et le plus grand trimestre jusqu'à présent cette année.

Sur le total des transactions du troisième trimestre, 43 maisons ont été vendues et 22 Terrains. Quatre propriétés commerciales ont également fait l'objet de transactions réussies et trois grandes exploitations agricoles de plus de 20 acres .

Les micro-marchés, comme les biens immobiliers de luxe qui sont vraiment clés en main, sont les types de propriétés qui connaissent la plus forte appréciation en 2022.

Actuellement, il y a 308 propriétés à vendre à Costa Ballena. 114 de ces propriétés ont des maisons, la majorité étant à vendre à Uvita. Il y a également 156 terrains vacants Terrains à vendre, 60 entreprises (y compris des hôtels et des Bnbs), six condos et 22 fermes disponibles à l'achat en ce moment.

Au total, Costa Ballena a enregistré plus de 51,6 millions de dollars de ventes au troisième trimestre de 2022. Il s'agit d'une augmentation significative par rapport au deuxième trimestre (avril à juin), qui a vu 44 millions de dollars de ventes. Même au premier trimestre (janvier à mars), traditionnellement le plus actif, le total est inférieur à celui du troisième trimestre, avec un peu plus de 50 millions de dollars de ventes.

Le troisième trimestre de 2022 a plus que doublé les 22 millions de dollars vendus au cours de la même période en 2021, malgré un nombre plus élevé de clôtures l'année dernière au cours du même trimestre (99 transactions entre juillet et septembre 2021 contre 72 cette année). La principale raison de cette augmentation des valeurs totales par rapport à l'année dernière est que les prix des maisons ont considérablement augmenté en 2022 et que cette région attire davantage d'acheteurs de luxe à budget élevé en raison de constructions plus modernes et haut de gamme sur certaines des meilleures propriétés avec vue sur l'océan au Costa Rica.

La valeur moyenne des inscriptions vendues au troisième trimestre était de 717 000 USD, soit près du double du prix de vente moyen du même trimestre de 2021 (346 000 USD). Il s'agit du prix moyen de vente le plus élevé que cette région ait connu depuis plus de 15 ans. Les prix de vente moyens du deuxième trimestre de cette année étaient de 659 000 USD pour 71 propriétés et le premier trimestre a vu les valeurs des propriétés s'élever en moyenne à 607 000 USD sur 104 transactions immobilières. Ces valeurs équivalent à une hausse de plus de 8 % des valeurs à chaque trimestre en 2022 jusqu'à présent.

Les terrains vacants qui se sont vendus à Costa Ballena au troisième trimestre ont totalisé 6,1 millions de dollars et ont rapporté en moyenne 293 000 dollars par lot dans cette région côtière. Les ventes de fermes (terrains de plus de 20 acres ) ont totalisé plus de 1,7 million de dollars et ont rapporté une moyenne de 589 000 $ pour ces parcelles de terrain plus grandes et plus brutes.

Les propriétés commerciales ont été le deuxième marché le plus précieux, avec 6,8 millions de dollars de ventes et une moyenne de 1,7 million de dollars par entreprise commerciale vendue.

Les maisons continuent d'être le marché le plus important pour les acheteurs dans cette région, avec plus de 37 millions de dollars de ventes pour le trimestre. La valeur moyenne des maisons était de 838 000 $ à Costa Ballena entre juillet et septembre 2022.

Temps sur le marché

Comme nous l'avons mentionné dans les précédents rapports de marché, le nombre de jours qu'une annonce passe sur le marché au Costa Rica n'est pas une représentation exacte de la qualité d'une annonce. Le Costa Rica est principalement un marché immobilier de destination. Les acheteurs ont besoin de temps pour planifier un voyage et voir les propriétés à vendre en personne.

Les maisons les plus récentes s'arrachent le plus rapidement, et de nombreuses constructions modernes flambant neuves font l'objet d'un contrat dans le mois qui suit leur inscription. Les maisons les plus anciennes (celles qui ont plus de 15 ans) sont celles qui restent le plus longtemps sur le marché. 

Le nombre moyen de jours sur le marché pour les inscriptions à Costa Ballena au troisième trimestre était de 362, avec une médiane de 131 jours. La moyenne est faussée de manière significative parce que certaines maisons passent des années sur le marché, pour se vendre un jour aux acheteurs parfaits qui ont finalement fait leur chemin. Tous les acheteurs ne veulent pas une maison moderne flambant neuve et beaucoup apprécient encore le caractère et le charme d'une construction coloniale espagnole plus ancienne sur une propriété mature avec un jardin établi.

Les dix propriétés qui se sont vendues le plus rapidement ont été vendues dans les 28 jours. Trois d'entre elles étaient des Terrains à vendre et sept des maisons. Les valeurs de ces propriétés qui se sont vendues rapidement se situaient entre 89 000 USD et 1 750 000 USD. Cela montre qu'il n'y a pas une seule tranche de prix qui se déplace sur le marché d'aujourd'hui. Toutes les maisons qui se sont vendues en un mois comportaient au moins trois chambres à coucher, au moins deux salles de bain et une superficie moyenne de 3 000 pieds carrés. Les piscines et les aménagements paysagers ont contribué à la vente rapide des propriétés les plus rapidement vendues (95 % des 10 maisons les plus vendues possédaient ces qualités), tout comme les vues sur l'océan (8 sur 10 avaient de grandes vues sur l'océan).

Parmi les propriétés qui ont mis le plus de temps à se vendre, il s'agit principalement de maisons anciennes ou de terrains situés dans des zones moins prisées (sans vue sur l'océan, sur les rivières ou à proximité de la ville).

Rapport entre les prix d'inscription et les prix de vente

Le rapport liste/vente moyen était de 92,9 % pour le troisième trimestre. La maison la plus chère vendue entre juillet et septembre a atteint 114 % du prix demandé. Il s'agissait d'une résidence de luxe dans le prestigieux lotissement Las Olas, près de Dominical. La vente de cette propriété s'est transformée en une guerre d'enchères dans les deux semaines suivant l'inscription et la maison a rapporté 250 000 $ de plus que le prix demandé.

Les propriétés qui se sont vendues au prix le plus proche du prix demandé au troisième trimestre 2022 étaient principalement situées à Ojochal et Dominical. Toutes les propriétés qui se sont vendues à 100 % du prix demandé étaient des annonces de maisons dotées d'une piscine, d'un aménagement paysager, d'un design moderne/contemporain et offrant une vue luxueuse sur l'océan. Les maisons nouvellement construites sont les plus faciles à évaluer avec précision car il existe une corrélation claire entre le prix du terrain, le coût de la construction et la valeur marchande.

Les propriétés qui se sont vendues à un prix bien inférieur au prix demandé au cours de ce trimestre sont les petites Terrains et les grandes fermes. Les maisons plus anciennes sur des propriétés plus établies ont une valeur moins quantifiable parce que différents acheteurs voient des valeurs différentes selon leurs désirs et leurs besoins.

Coûts de construction à Costa Ballena

Selon le devis d'un architecte local dans le Pacifique Sud du Costa Rica, la construction d'une maison clé en main de qualité supérieure (pas de luxe) coûte environ 1575 $ par m2 (146 $ par ft2). La rénovation d'une structure existante avec une nouvelle cuisine, des fenêtres, du carrelage et autres travaux peut coûter entre 1100 et 1350 dollars par m2 (102 à 125 dollars par ft2), en fonction de l'état du bâtiment existant.

Les maisons de luxe avec des finitions et un ameublement haut de gamme et construites dans le style de construction le plus haut de gamme coûteront entre 1880 $ et 2420 $ par m2 (environ 175 $ et 225 $ par pi2).

Les constructeurs de Costa Ballena facturent normalement environ 8,5 % du budget total pour la conception, les plans de construction et l'inspection du bâtiment, plus les taxes. Les acheteurs peuvent être en mesure d'économiser de l'argent en achetant une maison existante qui est plus ancienne et en la mettant aux normes plus modernes ou même haut de gamme et beaucoup choisissent cette option parce que certaines des plus belles propriétés de Costa Ballena ont été occupées par des maisons construites il y a plus de 15 ans pendant le dernier boom immobilier dans cette région.

Le prix des terrains à Costa Ballena était d'environ 25 $ par m2 (2,3 $ par pi2) en moyenne sur les terrains vacants Terrains , y compris les terrains de luxe avec vue sur l'océan vendus au troisième trimestre de 2022. Les terrains avec vue sur l'océan seuls ont coûté en moyenne environ 27,70 $ par m2 (2,57 $ par pi2), tandis que les terrains avec vue sur la montagne ont coûté en moyenne 14,50 $ par m2 (1,34 $ par pi2). Le prix moyen par mètre carré des trois fermes vendues entre juillet et septembre était bien inférieur, à 1,60 $ par m2 (0,15 $ par pi2), soit environ 6 600 $ par acre.

De nombreuses maisons inachevées ont été vendues durant cette période sur la base de rendus et de visites de sites. Les acheteurs apprécient la possibilité de choisir leurs propres finitions et meubles sans avoir à passer par le processus difficile de la gestion de la construction d'une maison.

Il existe également une économie de coulisses où les promoteurs vendent des maisons non répertoriées avant même qu'elles aient une chance d'être mises sur le marché. Les agents immobiliers bien informés peuvent aider à négocier ces transactions. Il est donc essentiel de trouver un bon agent qui connaît les différents projets en cours dans la région.

Profils des acheteurs et forces motrices

Le groupe d'acheteurs étrangers qui contactent notre bureau passe d'environ 80% des États-Unis l'année dernière à 38,6%, ce qui laisse de la place pour inclure plus de Canadiens à environ 14% et d'Européens principalement de France, d'Allemagne, du Royaume-Uni, de Suisse et des Pays-Bas. Le Japon, la Russie, le Mexique et l'Espagne sont des ajouts surprenants aux 20 principaux marchés pour la recherche de biens immobiliers au Costa Rica sur notre site Web.

Le trafic Web provenant de l'intérieur du Costa Rica (31,5 %) représente les nombreux agents immobiliers et acheteurs du pays à la recherche de biens immobiliers à Costa Ballena. Ce marché interne comprend les expatriés qui vivent déjà au Costa Rica et qui sont intéressés par l'achat de biens immobiliers sur le marché chaud de Costa Ballena.

Osa Tropical Properties' Le trafic web au troisième trimestre de 2022 a diminué de 5 % par rapport au deuxième trimestre, ce qui se situe dans l'écart saisonnier standard car nous entrons dans la partie la plus pluvieuse de l'année (septembre, octobre, novembre). Cependant, le trafic de notre site web est en hausse de 20% par rapport à l'année dernière et 3,5 fois plus important que ce qu'il était à la même période en 2019 et 2020.

Le trafic sur notre site web a commencé à augmenter considérablement à l'aube des restrictions Covid en 2020. Le passage à la culture du travail à domicile a entraîné l'idée que vivre dans un pays étranger est dans le domaine du possible pour un plus grand nombre de personnes. Ceux qui souhaitent travailler sous les tropiques et dans un fuseau horaire similaire trouvent beaucoup d'affinités dans le magnifique Costa Rica.

La politique, l'aggravation des conflits sociaux, le changement climatique, la hausse des prix et la sécurité des familles restent les principaux facteurs qui poussent les acheteurs à se rendre au Costa Rica. C'est un pays qui s'est montré décisif et juste pendant la pandémie et qui a consolidé son image de lieu de politique sûr et stable pendant cette période tumultueuse.

Partout dans le monde, les gens veulent échapper au mode de vie urbain de plus en plus agité et agressif, à la recherche d'une dynamique sociale plus calme. Le Costa Rica est en tête de liste des destinations d'évasion en raison de sa philosophie de pureté de vie, qui a conquis le cœur de nombreuses personnes l'ayant visité ou connaissant d'autres personnes qui l'ont fait.

La multiplication des catastrophes climatiques pousse également les acheteurs de biens immobiliers à quitter les marchés immobiliers de destination traditionnels comme la Floride, le Texas et la Californie, tout comme l'augmentation de la fiscalité et du coût de la vie au quotidien.

Le coût de la vie est un facteur déterminant pour les personnes qui vivent dans des villes où le coût de la vie est élevé. Le prix des maisons, les loyers et les impôts sur le revenu entrent en ligne de compte. L'État de New York, la Californie, l'Illinois et le New Jersey figurent tous en tête de la liste des villes les plus chères des États-Unis pour le coût de la vie.

Destinations populaires

Les destinations les plus populaires au Costa Rica continuent de se trouver en dehors de la zone sud. Les principales destinations balnéaires sont Santa Teresa, Tamarindo et Manuel Antonio, qui se trouve à seulement 30 minutes de Dominical. Guanacaste est toujours la province préférée et Puntarenas n'est toujours pas sur le radar de nombreux visiteurs et investisseurs. Cependant, nous avons noté une augmentation marquée des acheteurs du Costa Rica qui recherchent nos plages de jungle plus calmes plutôt que les plages plus sèches et plus fréquentées du nord.

La capitale du Costa Rica, San José, reste la destination la plus recherchée au Costa Rica.

Marché de la location à Costa Ballena

Les meilleures maisons à louer à Costa Ballena doivent être neuves, modernes et offrir une vue imprenable sur l'océan à 180 degrés depuis chaque pièce. Il est essentiel d'être situé à proximité d'une autoroute et des commodités, et le fait d'avoir des résidences de luxe séparées pour les couples multiples ou les familles étendues en visite donne plus de valeur marchande.

Parmi les caractéristiques de construction les plus appréciées, citons les hauts plafonds en bois, les portes coulissantes en verre donnant sur de grandes terrasses couvertes, le mobilier et les finitions de luxe, les chambres spacieuses avec placards et salles de bains complètes, les grandes cuisines avec appareils électroménagers haut de gamme et les équipements de qualité tels que la piscine et le sauna. Ces types de maisons se louent à plus de 5 000 dollars par mois.

Les logements de location de base doivent être équipés d'une connexion Internet par fibre optique puissante et fiable, comporter environ deux chambres, une cuisine privée et une salle de bains, et se trouver dans un endroit calme et paisible. La plupart des locataires préfèrent les maisons bien entretenues et en bon état. Ces types de maisons se louent entre 1000 et 2000 dollars par mois, en fonction de l'emplacement précis et des équipements.

Christine Schiferl, de Jaguar Property Management, basée à Uvita, affirme que beaucoup de choses ont changé dans son activité ces dernières années. Elle affirme que son entreprise a connu le meilleur troisième trimestre de son histoire. Son entreprise est en activité depuis 2013 et cette année a été sa meilleure année. Ces dernières années, elle a changé le modèle d'affaires de l'entreprise pour n'accepter que les maisons de vacances de luxe. 

"Les maisons de location de luxe sont celles qui comportent trois chambres à coucher ou plus - plus il y en a, mieux c'est - avec une salle de bain complète, toutes avec vue sur l'océan et des pièces de taille égale", explique Christine. "Ces types de maisons de vacances se louent pour 400 $ par nuit ou plus si elles sont équipées de toutes les cloches et de tous les sifflets. 

Jaguar Property Management reçoit le plus de demandes pour la région d'Uvita. "Je pense qu'elle offre un mélange parfait de visites, d'activités, de restaurants, de nature, de plages, et qu'elle est très pratique pour les familles car on y trouve de plus grandes épiceries, des banques, des magasins, et plus encore", déclare Christine.

D'après la façon dont se déroule cette année, elle pense que la haute saison à venir (décembre à mai) dépassera les records de la dernière haute saison. "Nous réservons pendant la saison des pluies, ce que nous n'avons pas beaucoup vu par le passé. Nous avions rarement des gens qui séjournaient en août, septembre, octobre ou novembre et maintenant nous avons un nombre assez important de personnes qui viennent ici et séjournent pendant la saison des pluies."

Nouveaux développements au Costa Rica

Visa de nomade numérique

Le style de vie des nomades numériques est désormais officiellement reconnu par les gouvernements et les autorités touristiques. Le Costa Rica, Bali, le Portugal et la Malaisie ont introduit des visas de nomade numérique au cours du mois dernier pour profiter de cette tendance mondiale.

Dans le cadre du programme de visa de nomade numérique du Costa Rica, les titulaires de ce visa peuvent rester jusqu'à trois mois, puis prolonger leur séjour jusqu'à deux ans, selon le ministre du tourisme du Costa Rica, William Rodríguez. Ils peuvent ouvrir un compte bancaire local, ne doivent pas payer d'impôt sur le revenu au Costa Rica, peuvent utiliser le permis de conduire de leur pays d'origine et ne paient pas de taxes d'importation sur les ordinateurs et autres équipements de travail à distance.

La population du Costa Rica, qui compte 5 millions d'habitants, bénéficierait économiquement de moins d'un pour cent du segment des travailleurs à distance aux États-Unis. "Nos recherches indiquent qu'il y a 3 millions de personnes qui travaillent aux États-Unis depuis leur domicile", a déclaré le ministre Rodríguez. "Si nous pouvons avoir la moitié d'un pour cent de ce chiffre, nous avons réussi. Nous visons ce chiffre."

Croissance continue du tourisme

Bien qu'il soit difficile d'estimer avec précision le nombre de touristes qui arriveront d'ici la fin de l'année 2022, l'Office du tourisme du Costa Rica (ICT) prévoit qu'il est très probable que le Costa Rica termine l'année avec plus de 2 millions de touristes par avion.

Les chiffres du tourisme au Costa Rica montrent une croissance rapide cette année par rapport à l'apogée des chiffres de 2019. Tous les points d'entrée au Costa Rica affichent 1,6 million de visiteurs de janvier à août 2022, ce qui est encore en baisse de 27% par rapport aux chiffres de 2019. Mais si l'on compare les visiteurs arrivant uniquement par avion depuis l'Amérique du Nord et l'Europe, on constate que les chiffres sont plus proches des sommets de 2019 (90,6 % et 94,8 % de 2019, respectivement).

Le Costa Rica est considéré comme l'une des premières destinations pour l'écotourisme ces dernières années. Ce pays d'une grande beauté naturelle est boisé à plus de 50 %. Il fait partie de l'indice "Happy Planet" depuis plusieurs années et dispose d'infrastructures de haute qualité établies pour le tourisme mondial. Le tourisme au Costa Rica, c'est le bien-être dans la nature.

Le voyageur type qui visite le Costa Rica a également changé ces dernières années. Selon l'ICT, avant la pandémie, la majorité des visiteurs étaient constitués de familles entières. Maintenant, il y a une plus grande concentration de couples ou de voyageurs célibataires.

Leurs études indiquent que la majorité des arrivées de touristes proviennent d'Amérique du Nord (71 %), les États-Unis constituant la plus grande partie, suivis par l'Europe (19,2 %), l'Amérique du Sud (4,4 %), l'Amérique centrale (3,7 %) et les Caraïbes (0,3 %).

Les touristes qui passent une saison de vacances dans le pays considèrent qu'ils repartent en étant de meilleures personnes, selon des études réalisées par l'ICT. Dans leurs enquêtes menées auprès des voyageurs dans les aéroports nationaux, les visiteurs ont noté que le Costa Rica abrite une "société de valeur".

"Ceux qui nous rendent visite considèrent qu'après avoir passé une saison de vacances au Costa Rica, ils repartent en étant de meilleures personnes, ce qui a une valeur incroyable du point de vue de la communication, du positionnement et d'autres choses essentielles pour décider où nous mettons nos ressources. tourisme", a déclaré William Rodríguez, ministre du tourisme.

Entrons-nous dans une récession du marché ?

Avec une inflation élevée et des taux d'intérêt en hausse qui alimentent les spéculations sur une récession mondiale, il n'est pas surprenant que les agents immobiliers du Costa Rica entendent les préoccupations de leurs clients.

L'immobilier au Costa Rica n'est pas un marché basé sur le financement pour les acheteurs étrangers. Il y a très peu d'options de financement autres que le financement potentiel par le vendeur privé, de sorte que les gens sont généralement en mesure de s'asseoir sur leur propriété payée au Costa Rica pour attendre un marché baissier. Néanmoins, les facteurs qui poussent les gens à venir au Costa Rica semblent s'intensifier, car de plus en plus d'étrangers du monde entier cherchent à acheter des biens immobiliers dans un endroit plus paisible et moins cher.

L'immobilier au Costa Rica est généralement considéré comme une valeur à long terme et les acheteurs potentiels doivent donc considérer que l'achat d'un bien immobilier en période de récession n'est pas une question d'essayer d'anticiper le marché, mais plutôt de déterminer la valeur du bien que vous pouvez acheter ( type ), qui correspond à votre style de vie et qui est viable pendant 5 à 10 ans.

Pourquoi choisir l'immobilier de Costa Ballena ?

Les gens semblent s'intéresser au Costa Rica avec une vigueur renouvelée. Rien n'alimente le désir d'acheter une maison de vacances comme la fin de l'été et le troisième trimestre de 2022 nous a montré que de nombreuses personnes envisagent une résidence secondaire au Costa Rica comme une source de souvenirs de famille, de richesse, de revenus locatifs et d'autres avantages liés au style de vie.

Les prix de l'immobilier à Costa Ballena sont appelés à augmenter, soutenus par la demande des investisseurs étrangers. Avec les nombreuses initiatives pour continuer à développer le tourisme dans ce pays et avec la popularité croissante de cette région auprès des familles et des nomades numériques, nous prévoyons un autre trimestre record pour terminer 2022 avec peu de signes de ralentissement l'année prochaine.

*Veuillez noter que nous ne sommes pas des conseillers financiers et que le contenu de cet article ne représente que nos opinions et non des conseils financiers.